Ouvrir une conciergerie : budget, statut et premiers propriétaires

Créer une conciergerie se fait en quelques jours. La remplir prend des mois. Le statut, le code APE et les assurances se règlent vite ; ce qui décide de la réussite, c'est le nombre de propriétaires qui vous confient leur logement. Ce guide couvre les deux, dans cet ordre.

1. Le métier

Une conciergerie de location saisonnière gère des logements pour le compte de leurs propriétaires : annonces sur les plateformes, prix, échanges avec les voyageurs, arrivées et départs, ménage, linge, petits travaux. Elle se rémunère le plus souvent par une commission sur les revenus locatifs.

Deux réalités à connaître avant de se lancer :

• Le revenu dépend du nombre de logements. Avec une commission, chaque logement rapporte une petite somme. Il en faut plusieurs dizaines pour en vivre, d'où l'importance de la section 6.
• L'activité est saisonnière. Dans une ville touristique, l'essentiel du travail se concentre sur quelques mois. Prévoyez la trésorerie et l'organisation en conséquence.

2. Le budget de départ

Une conciergerie démarre avec peu d'argent : pas de stock, pas de local obligatoire. Les postes à prévoir :

• L'immatriculation : gratuite en micro-entreprise, sur le guichet unique des formalités d'entreprise.
• L'assurance responsabilité civile professionnelle (voir section 4).
• Un logiciel de gestion pour centraliser les réservations des plateformes, avec un abonnement mensuel.
• Le matériel : produits et matériel de ménage, linge si vous le fournissez, boîtes à clés.
• Les déplacements, souvent sous-estimés.
• Votre visibilité : fiche Google (gratuite), site internet, éventuellement de la publicité.
• Un expert-comptable, conseillé dès que l'activité grandit ou si vous choisissez une société.

Les montants varient beaucoup selon la ville et le nombre de logements visé. Demandez des devis pour l'assurance et le logiciel avant de vous lancer.

3. Statut et code APE

La micro-entreprise est le statut le plus simple pour commencer : formalités légères, comptabilité allégée, cotisations calculées sur le chiffre d'affaires. Pour une activité de prestation de services, le plafond de chiffre d'affaires est de 83 600 € hors taxes par an en 2026. Au-delà pendant deux années de suite, on bascule vers le régime réel.

Ne confondez pas ce plafond avec la franchise de TVA, dont le seuil est plus bas pour les services : 37 500 € de chiffre d'affaires sur l'année précédente. En dessous, vous ne facturez pas la TVA. Si vous dépassez 41 250 € en cours d'année, la TVA s'applique dès le jour du dépassement. La baisse de ce seuil à 25 000 €, prévue par les lois de finances pour 2025 puis pour 2026, n'est pas entrée en vigueur.

La société (SASU, EURL) devient intéressante quand le chiffre d'affaires approche du plafond, quand vous embauchez, ou si vous voulez séparer votre patrimoine personnel. Elle demande plus de formalités et un suivi comptable.

Le code APE est attribué par l'INSEE d'après l'activité que vous déclarez à l'immatriculation. Il n'existe pas de code propre aux conciergeries : selon l'activité, on trouve le 55.20Z (hébergement touristique et autre hébergement de courte durée), le 68.32A (administration de biens pour le compte de tiers) ou le 96.09Z (autres services personnels). Ce code sert aux statistiques : il ne crée ni droit ni obligation, et ne dispense pas de la carte G. Tous les codes changent le 1er janvier 2027 avec la nouvelle nomenclature de l'INSEE (NAF 2025) ; votre futur code se consulte déjà sur le site Sirene.

4. Carte G, assurances et règles des meublés

La loi Hoguet vise toute personne qui, de manière habituelle, prête son concours, même à titre accessoire, à des opérations sur les biens d'autrui, dont la location et la gestion. Elle ne distingue pas selon la durée de la location : la location saisonnière est concernée. Gérer des logements pour leurs propriétaires demande donc en principe la carte G (gestion immobilière), et selon les tâches la carte T (transaction) peut s'y ajouter.

La carte est délivrée par la CCI pour trois ans. Il faut une aptitude professionnelle (diplôme ou expérience), une garantie financière (au moins 30 000 € les deux premières années, puis 110 000 €, d'après les CCI), une assurance responsabilité civile professionnelle, et ne pas être frappé d'une interdiction d'exercer.

Beaucoup de conciergeries travaillent sans carte en ne touchant jamais l'argent : la plateforme verse les revenus au propriétaire, et la conciergerie lui facture ses prestations. Ce montage ne met pas à l'abri. En octobre 2023, un juge a ordonné à plusieurs conciergeries sans carte de cesser leur activité et de retirer leurs annonces. Exercer sans carte est puni de six mois de prison et de 7 500 € d'amende, et la FNAIM pousse à appliquer la loi à toutes les conciergeries.

Trois façons d'être en règle : obtenir votre propre carte G, travailler avec une agence immobilière titulaire de la carte qui vous habilite à agir pour son compte, ou vous limiter aux services (ménage, linge, accueil des voyageurs) en laissant le propriétaire gérer lui-même ses annonces et ses réservations.

Les assurances : la responsabilité civile professionnelle est fortement conseillée dans tous les cas, et obligatoire avec la carte G. Vérifiez aussi ce que couvre l'assurance du propriétaire pendant les séjours.

Les règles des meublés de tourisme s'appliquent aux logements que vous gérez :

• L'enregistrement est déjà obligatoire dans certaines communes. Un téléservice national est prévu au quatrième trimestre 2026 ; l'enregistrement deviendra alors obligatoire partout, et le numéro devra figurer sur chaque annonce.
• Une résidence principale ne peut pas être louée plus de 120 jours par an, et une commune peut abaisser ce plafond à 90 jours.
• Chaque commune peut ajouter ses propres règles. Vérifiez-les en mairie pour chaque ville où vous travaillez.

Bien connaître ces règles est aussi un argument commercial : un propriétaire perdu dans la réglementation cherche quelqu'un qui la maîtrise.

5. Fixer ses tarifs

Le modèle le plus répandu est une commission sur les revenus locatifs. Les acteurs du secteur annoncent le plus souvent autour de 20 %, dans une fourchette de 15 à 30 % selon les services inclus. Le ménage est généralement facturé au voyageur à chaque séjour.

Pour vous positionner :

• Regardez les pages tarifs des conciergeries de votre ville.
• Dites clairement ce qui est inclus et ce qui ne l'est pas : linge, petites réparations, photos, consommables.
• Écrivez les conditions de sortie. Un propriétaire signe plus facilement quand il sait qu'il peut partir.

Un calcul simple pour savoir où vous en êtes : un logement qui rapporte 11 000 € par an à son propriétaire, avec une commission de 20 %, vous laisse 2 200 € par an avant vos frais. C'est un exemple : refaites le calcul avec les prix de votre ville.

6. Trouver ses 10 premiers propriétaires

C'est l'étape qui décide de tout, et la plus difficile : au début, vous n'avez ni avis, ni logements à montrer, ni bouche-à-oreille. Voici ce qui fonctionne, dans l'ordre où le mettre en place.

Votre entourage et votre réseau

Les tout premiers logements viennent presque toujours de personnes qui vous connaissent : famille, amis, anciens collègues, voisins qui louent déjà. Dites autour de vous ce que vous lancez, précisément. Proposez parfois des conditions de démarrage à un ou deux propriétaires en échange d'un avis et de photos.

Une fiche Google dès le premier jour

Quand un propriétaire cherche une conciergerie dans sa ville, Google affiche d'abord une carte avec trois établissements. Créez votre fiche tout de suite : la bonne catégorie, une description précise, votre zone réelle, des photos. Demandez un avis à chaque propriétaire dès les premiers séjours réussis.

Les réglages qui comptent : la fiche Google d'une conciergerie.

Un site simple, avec une demande d'estimation

Un propriétaire qui hésite vérifie votre sérieux sur votre site. Au départ, quelques pages suffisent : ce que vous faites, vos tarifs, qui vous êtes, et une demande d'estimation facile à remplir sur téléphone. Évitez les images de banque : une vraie photo de vous rassure davantage.

Ce qu'il doit contenir : un site internet de conciergerie pensé pour les propriétaires.

Les partenaires locaux

Agences immobilières, notaires, syndics, artisans : ils rencontrent chaque semaine des propriétaires qui se demandent quoi faire de leur logement. Présentez-vous en personne, laissez une plaquette, et renvoyez-leur des contacts quand vous le pouvez.

Le réseau de co-hôtes Airbnb

Airbnb met en relation des propriétaires avec des co-hôtes, y compris des conciergeries. Utile pour démarrer, à condition de garder vos propres sources de propriétaires : vous dépendez sinon des règles et des conditions d'une plateforme.

Les groupes locaux

Groupes d'investisseurs, d'hôtes et d'habitants de votre ville sur les réseaux sociaux : apportez des réponses utiles (réglementation locale, saisonnalité) plutôt que des annonces. Les propriétaires retiennent ceux qui les aident.

Pour le détail de chaque canal, son coût et son délai : comment trouver des propriétaires pour sa conciergerie.

7. Les outils

• Un logiciel de gestion qui rassemble les réservations des plateformes dans un seul calendrier et évite les doubles réservations.
• Des messages automatiques aux voyageurs (arrivée, départ, demande d'avis).
• Un outil de tarification qui ajuste les prix selon la saison et la demande, quand vous gérez plusieurs logements.
• Des boîtes à clés ou serrures connectées pour les arrivées autonomes.
• Un tableau de suivi : logements, revenus, demandes reçues et leur provenance.

Commencez simple : un logiciel de gestion et un tableau suffisent pour les premiers logements.

8. Les erreurs à éviter la première année

• Accepter tous les logements. Un logement mal placé ou mal entretenu vous coûte du temps et des avis.
• Compter seulement sur le bouche-à-oreille. Il ne suffit pas pour grandir : une partie des propriétaires cherche sur Google.
• Négliger les avis, ceux des voyageurs comme ceux des propriétaires.
• Signer sans contrat clair : services, rémunération, versements, durée, conditions de sortie.
• Dépenser en publicité sans suivi. Sans compter les appels et les formulaires, impossible de savoir ce qui rapporte.
• Ignorer la réglementation locale, qui peut changer d'une année sur l'autre.

Sources

• Plafonds de la micro-entreprise : service-public.gouv.fr, fiche F32353 (vérifiée le 21 février 2026).
• Meublés de tourisme et enregistrement : service-public.gouv.fr, actualité du 27 juillet 2026.
• Franchise de TVA : impots.gouv.fr, fiche « Les régimes réservés aux petites entreprises » 2026.
• Code APE : INSEE, nomenclature NAF rév. 2 (sous-classes 55.20Z, 68.32A, 96.09Z) et annonce de la NAF 2025.
• Carte professionnelle : loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) ; conditions de délivrance, CCI ; position de la FNAIM, rapport d'avril 2026, relayée par Rental Scale-Up ; ordonnance de référé du 2 octobre 2023, relayée par Le Monde du droit.
• Commissions : tarifs publiés par des conciergeries et des éditeurs de logiciels (Houst, Lodgify), octobre 2026.

Ce guide donne des repères vérifiés sur des sources officielles en octobre 2026, pas un avis juridique ou fiscal.